Sechsstellige Steuervorteile beim Immobilienkauf – der entscheidende Notartrick

Frühzeitige Steuerplanung entscheidet über Hunderttausende Euro

Rosenheim – Beim Kauf, bei der Renovierung oder beim Verkauf einer Immobilie fällt die finanzielle Weiche oft schon am Notartisch. Steuerberater Christian Kamml von der sfk Steuerberater Partnerschaft mbB macht beim OVB Expertenforum deutlich: Wer rechtzeitig die richtigen Entscheidungen trifft, kann erhebliche Steuervorteile erzielen. Wer zu spät handelt, riskiert hohe Nachzahlungen.

Kamml betont, dass Immobilienkäufe nicht nur eine Frage des Preises sind, sondern vor allem eine steuerliche Gestaltungsaufgabe. Zu den typischen Zusatzkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerhonorar – in Summe oft rund zehn Prozent des Kaufpreises. Mit gezielten Einträgen im Kaufvertrag und einer klaren Verteilung des Kaufpreises lassen sich diese Kosten jedoch deutlich reduzieren.

Praktische Stellschrauben für Käufer und Verkäufer

• Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Markisen oder Lampen im Kaufvertrag extra aufführen, damit auf diese Positionen keine Grunderwerbsteuer anfällt
• Kaufpreis richtig aufteilen: Nur der Gebäudeanteil ist bei Vermietung abschreibbar; ein präziser Satz in der Urkunde kann über Jahre sechsstellige Beträge ausmachen
• Bodenwert prüfen lassen: Pauschalen der Finanzverwaltung setzen den Bodenwert in teuren Regionen nicht selten zu hoch an
• Nutzung frühzeitig klären: Vermietung, Eigennutzung oder Betriebsnutzung bestimmen die passende Steuerstrategie

Sanierung mit Augenmaß – die 15-Prozent-Falle

Bei Bestandsimmobilien kann die Höhe der Sanierungskosten binnen der ersten drei Jahre fatale steuerliche Folgen haben. Übersteigen die Kosten 15 Prozent des Gebäudeanteils, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bleiben sie darunter, sind die Ausgaben sofort absetzbar. Kamml rät, den Steuerberater bereits vor größeren Handwerkerrechnungen einzubinden, besonders bei energetischen Maßnahmen mit Förderbescheinigungen.

Verkauf: Wann steuerfrei wirklich steuerfrei ist

Die Regeln beim Verkauf unterscheiden sich je nach Nutzung: Vermietete Immobilien sind im Privatvermögen nach einer Besitzdauer von zehn Jahren steuerfrei verkäuflich. Eigengenutzte Objekte sind steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurden. Bei Erbschaft oder Schenkung gelten die Fristen des Vorgängers weiter. Vorsicht ist geboten bei symbolischen Kaufpreisen: Ein Verkauf zu einem Euro wird steuerlich meist als Schenkung gewertet.

Zusammengefasst lautet Kammls Rat: Frühzeitig planen, die Nutzung klar definieren und den Steuerberater bereits in die Vorbereitung des Kaufvertrags und vor größeren Sanierungen einbeziehen. So lassen sich Chancen nutzen und teure Fehler vermeiden.

Hinweis: Der Artikel basiert auf einem Expertenbeitrag im OVB Expertenforum. Die Redaktion weist darauf hin, dass der Text in Zusammenarbeit mit einem Partner entstanden ist und daher nicht kommentierbar ist.